Een verdubbeling van de huurprijs van een woning, kan dat?

Het antwoord op deze vraag is: Ja.

Onder omstandigheden uiteraard. Wat die omstandigheden zijn, licht ik hieronder toe.

Geliberaliseerd of niet geliberaliseerd?

Van belang is in de eerste plaats of het om geliberaliseerde of niet geliberaliseerde verhuur (sociale verhuur) gaat. Het antwoord “ja” kan namelijk alleen gegeven worden bij geliberaliseerde verhuur.

Een huurovereenkomst is alleen geliberaliseerd als die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte en als die op of na 1 juni 1994 is aangegaan, dan wel een nieuwbouwwoning betreft die voor het eerst op of na 1 juli 1989 is bewoond en, in beide gevallen, alleen voor zover de overeengekomen aanvangshuurprijs een op dat moment geldend maximum (de liberalisatiegrens) overschrijdt. Wat de liberalisatiegrens per jaar was/is, valt terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Huurovereenkomsten die hieraan niet voldoen zijn niet geliberaliseerd en vallen in de categorie ‘sociale verhuur’. Een verhuurder is dan aangewezen op het de huurder beschermende huurprijzenrecht. De strekking daarvan is dat een huurprijs alleen kan worden verhoogd bij de start van een nieuwe verhuur. Een lopende huur mag één keer per jaar worden verhoogd, maximaal met een ministerieel vastgesteld percentage.

Redelijk aanbod

Een volgend punt dat van belang is, is het huurprijspeil van vergelijkbare woningen in de buurt. Als dat sterk afwijkt van (lees: veel hoger is dan) de huurprijs van een woning waarvan de verhuurder verhoging wenst, dan kan een fikse verhoging redelijk zijn.

De verhuurder moet de huurder dan een redelijk aanbod doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, inhoudende de verhoging van de huurprijs. Als de huurder daarmee niet akkoord gaat, dan kan de verhuurder de huur opzeggen (op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek, met de daarbij behorende formaliteiten) en op grond daarvan ontruiming van de woning eisen. De rechter zal eraan te pas moeten komen als de huurder ook daarmee niet akkoord gaat.

Procedure

In die procedure moet de verhuurder goed beslagen ten ijs komen. In elk geval met een door een deskundige opgesteld goed onderbouwd rapport, waaruit de vergelijkshuurprijzen blijken. Komen verhuurder en huurder er tijdens de procedure niet uit met elkaar, dan zal de rechter moeten bepalen of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is en de weigering daarvan door de huurder dus onredelijk, zodanig dat dit tot de beëindiging van de huurovereenkomst dient te leiden.

Factoren die daarbij een rol kunnen spelen zijn:

  1. wat het verschil is tussen de oude en de nieuwe huurprijs,
  2. wat er in de huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen is over huurprijsherziening, en
  3. wat de markthuurprijs is van vergelijkbare woningen.

Terme de grace

Wijst de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toe, dan kan de rechter de huurder nog een zogenaamde ‘terme de grace’ gunnen. Binnen die termijn van maximaal één maand kan de huurder alsnog met het huurprijsverhogingsvoorstel instemmen. Doet de huurder dat, dan eindigt de huurovereenkomst dus niet.

Geregeld gebeurt het overigens dat de verhuurder en de huurder onder de dreiging van een procedure alsnog tot elkaar komen, inhoudende dat of de huurder instemt met een hogere huurprijs of dat de huurder vertrekt.

Afsluiting

Voor verhuurders kan het lonen om de vastgoedportefeuille eens onder de loep te nemen om te bezien of daar woningen tussen zitten die wellicht voor huurprijsherziening in aanmerking komen.

Verstandig is in elk geval om in (nieuwe) huurovereenkomsten op te nemen dat de huurprijs periodiek wordt herzien, bijvoorbeeld elke vijf jaar.

Let op: in het nieuwste (en door verhuurders veel gebruikte) ROZ-model staat zo’n bepaling niet! Dit dient de verhuurder dan ook zelf toe te (laten) voegen.

Voor vragen hierover houd ik mij graag aanbevolen.

Contact via: k.mels@abmaschreurs.nl of 088-4331414