U heeft het plan opgevat om een mooie woning te bouwen op het stuk grond dat u onlangs heeft gekocht. Kan dat zo maar? Het antwoord op deze vraag luidt helaas ontkennend.
De ruimte in Nederland is schaars. Er is onder meer ruimte nodig voor woningen, wegen, spoorlijnen, vliegvelden, bedrijventerreinen en natuur. De overheid stelt plannen op om de ruimte te verdelen en gebieden aan te wijzen voor bepaalde bestemmingen. Een van deze plannen (opgesteld door de gemeente) heet het bestemmingsplan. In dit plan is vastgesteld welke ruimte (grond) in de gemeente bestemd is voor wonen, werken, verkeer en dergelijke.
Het stuk grond waarop u uw appartementencomplex wilt bouwen moet dus wel bestemd zijn voor wonen. Zo niet, dan is het in beginsel niet toegestaan de woning te bouwen.
Om uw plan toch te realiseren zult u een omgevingsvergunning aan moeten vragen voor het bouwen in afwijking van de ter plaatse geldende bestemming. Of de gemeente u een dergelijke vergunning zal verlenen hangt af van de vraag of de activiteit (het bouwen) niet in strijd is met de goede ruimtelijke ordening. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning zult u daarom een ruimtelijke onderbouwing moeten verstrekken. Een goede ruimtelijke onderbouwing is een rapport waarin wordt onderbouwd dat het verlenen van medewerking aan het project aanvaardbaar is, ook al wijkt het af van het bestemmingsplan. In een goede ruimtelijke onderbouwing komen doorgaans de volgende aspecten aan de orde:
• planologische en stedenbouwkundige aspecten
• verkeerskundige aspecten
• milieutechnische onderzoeken (geluid, externe veiligheid, natuur en flora en fauna, bodem, luchtkwaliteit)
• gevolgen voor de waterhuishouding
• archeologie en cultuurhistorische waarden (monumenten)
• uitvoerbaarheid van het plan
De omvang en de impact van het voorgenomen project bepaalt hoe uitgebreid de bovenvermelde aspecten aan bod moeten komen.
Ook al heeft u keurig een ruimtelijke onderbouwing overgelegd bij uw aanvraag, dan nog kan de gemeente uw omgevingsvergunning weigeren, of er kan tegen een toewijzend besluit door omwonenden bezwaar worden gemaakt tegen de aan u verleende vergunning. In dat geval is het raadzaam om contact op te nemen met een van onze advocaten die zich bezig houden met het ruimtelijk bestuursrecht. Zij kunnen u adviseren over de te nemen stappen en de in te stellen procedures.