De meeste woningcorporaties hebben in hun huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden een of meerdere boetebedingen opgenomen. De boetes zijn onder andere verschuldigd bij een vertraging in de betaling van de huurprijs, verboden onderhuur, overtredingen van de Opiumwet of ‘enige overtreding’ van de overeenkomst.
Hoe wordt hier nu in de rechtspraak mee omgegaan? Met andere woorden: blijven deze boetebedingen in stand?
Gelet op een uitspraak van het Europese Hof van Justitie zijn rechters verplicht om de boetebedingen ambtshalve – dus ook als de huurder er geen beroep op doet – te toetsen aan Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). De rechter dient vast te stellen of de partijen afzonderlijk over de boeteclausule hebben onderhandeld en of de partijen ‘verkoper’ en ‘consument’ in de zin van de richtlijn zijn. Als het beding onder de richtlijn valt, dient de rechter te onderzoeken of het onredelijk bezwarend is. Uit de rechtspraak volgt dat boetebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte onder de richtlijn vallen.
De rechtspraak laat het volgende beeld zien:
- De boete van € 25,- per dag voor iedere overtreding van de overeenkomt of de algemene voorwaarden is onredelijk bezwarend omdat het beding niet gemaximeerd is;
- Wordt in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden ook een contractuele rente bepaald bij vertraging in de betaling van de huurprijs, dan is deze boete bovendien een ‘eenheidsboete’;
- De eventuele contractuele boeterente is zelf ook onredelijk bezwarend als deze hoger is dan de wettelijke rente en de marktrente;
- Ook de contractuele verplichting van de huurder om alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van de verhuurder te vergoeden is onredelijk bezwarend. Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen op grond van Rapport Voorwerk II, Besluit buitengerechtelijke kosten en het liquidatietarief bij de kantonrechter. Dat geldt niet voor het beding dat de vergoedbare buitengerechtelijke incassokosten vaststelt op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag. Deze algemene voorwaarde is daarom niet onredelijk bezwarend;
- De boetes op verboden onderverhuur laten een wisselend beeld zien, met name door een recent arrest van de Hoge Raad. De verplichte afdracht van de ontvangen huurgelden lijkt op zichzelf toegestaan. Zij is echter onredelijk bezwarend als de huurder daarnaast een aanzienlijke aanvullende boete verschuldigd is;
- De boetes van tien keer de maandhuur, € 10.000,- en € 40.000,- voor overtredingen van de Opiumwet zijn niet onredelijk bezwarend. In deze zaken ging het steeds om aangetroffen hennepkwekerijen in huurwoningen. Deze boetebedingen worden tot nu toe in stand gelaten door de rechter, maar woningcorporaties doen er verstandig aan om de clausules restrictiever te formuleren. Vernietiging ligt op de loer als het betreffende boetebeding ook van toepassing is bij minder ernstige delicten.
Gelet op deze ‘handvatten’ uit de rechtspraak kan het dan ook geen kwaad de boetebedingen nog eens nader te bekijken en zo nodig te herformuleren.