Appartementseigenaar en zijn aandeel in onderhoudsfonds
De gezamenlijke appartementseigenaren van een gebouw zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VVE). De VVE stelt de hoogte van de bijdrage vast die de appartementseigenaren aan de VVE verschuldigd zijn. Deze bijdrage (servicekosten) wordt deels gebruikt voor onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VVE vormt vaak een ‘potje’ om in toekomstig onderhoud te kunnen voorzien (‘onderhoudsfonds’ of ‘reservefonds’). Regelmatig bestaat de koopsom van een appartementsrecht gedeeltelijk uit het aandeel in het onderhoudsfonds, met name als het onderhoudsfonds uit een aanzienlijk bedrag bestaat. Fiscaal heeft dit nogal wat gevolgen.
Overdrachtsbelasting
De koper van een appartementsrecht betaalt overdrachtsbelasting over de koopsom. Bestaat een deel van de koopsom uit de overname van het aandeel in het onderhoudsfonds, dan is de koper over dat deel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Inkomstenbelasting (IB)
De Staatssecretaris van Financiën heeft bij Besluit van 23 oktober 2003 bepaald dat een dergelijk aandeel als een vermogensrecht moet worden beschouwd. Dat betekent dat dit aandeel bij de aangifte IB in Box 3 terecht moet komen, ongeacht of het appartementsrecht zelf in box 3 behoort en of het een ‘eigen woning’ in de zin van de IB is.
Hypotheekrenteaftrek
Het deel van de schuld dat is gebruikt om het aandeel in het onderhoudsfonds te betalen is geen ‘eigenwoning schuld’. De hypotheekrente voor dit deel van de schuld is dus niet aftrekbaar. De koper van een appartementsrecht die zijn aankoop volledig financiert, moet een splitsing aanbrengen in het geleende bedrag. Als vervolgens vanuit het onderhoudsfonds wordt betaald voor onderhoud van het gebouw, dan is aftrek van dat gedeelte weer wel mogelijk. Het is – onder voorwaarden – ook mogelijk dat de rente betaald over door de VVE zelf geleende gelden voor de appartementseigenaren aftrekbaar zijn. In het algemeen geldt dat zolang het onderhoud nog niet is betaald, de schuld tot box 3 behoort en naarmate het onderhoud wordt betaald, de lening (deels) naar box 1 verhuist.
Tot slot
De VVE moet ieder (boek)jaar een opgave van het aandeel per appartementseigenaar verstrekken. De waardebepaling geschiedt op nominale basis. Volgens de Staatssecretaris mag de appartementseigenaar voor zijn belastingaangifte wel een schatting maken van de waarde van zijn aandeel in het onderhoudsfonds als die nog niet bekend is op het moment van de aangifte. Hij mag de inschatting baseren op de laatst vastgestelde bedragen in combinatie met een schatting van het verdere verloop. Kleine, verwaarloosbare bedragen hoeven niet te worden aangegeven.