Een Groninger akte is een notariële akte van levering van een onroerend zaak (bijvoorbeeld een woning of een bedrijfspand). In deze akte is een constructie opgenomen waarbij de onroerende zaak wel alvast wordt geleverd, maar de koopprijs nog niet wordt betaald.
De Groninger akte dankt zijn naam aan de gewoonte die vroeger in Groningen bestond om de koopprijs van onroerende zaken te voldoen op 1 mei. Er werd wél alvast geleverd, maar er werd ook een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopprijs gemaakt. Als de koper niet op 1 mei betaald had, dan verviel de eigendom van de koper en kwam de eigendom weer terug bij de verkoper. Dit om te voorkomen dat de koper ondanks de niet-betaling eigenaar bleef.
Tegenwoordig wordt de Groninger akte gebruikt om de eigendom alvast over te dragen van de verkoper naar de koper, ook al kan de koper de koopprijs nog niet betalen. Dit kan zijn om fiscale redenen (door een tariefswijziging voor de overdrachtsbelasting of het willen leveren voordat het registergoed in de BTW-sfeer komt), maar ook voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning, etc.
Wat gebeurt er eigenlijk in een Groninger akte?
Normaal gesproken wordt bij de overdracht van een onroerende zaak bij de notaris ook gelijk de koopprijs betaald. De hypotheek die op de onroerende zaak zit moet worden afgelost zodat de koper de onroerende zaak vrij van hypotheek krijgt.
Bij een Groninger akte wordt de koopprijs later betaald. De eigendom gaat wel alvast over naar de koper, maar onder bepaalde voorwaarden. Omdat de koopprijs later betaald wordt, kan in de meeste gevallen de hypotheek die op de onroerende zaak zit nog niet worden afgelost. De eigendom wordt dus nog niet vrij van hypotheken geleverd.
In de voorwaarden van de bank staat dat de eigendom van de onroerende zaak met een hypotheek niet geleverd mag worden aan een ander zonder toestemming van de bank. Banken zijn lang niet altijd bereid om deze toestemming te geven. Informeer daarom eerst bij de bank voordat u hierover gaat onderhandelen met de koper of verkoper. Dit om te voorkomen dat u kosten gaat maken door een Groninger akte op te laten stellen die niet getekend kan worden door het ontbreken van goedkeuring door de bank.
Waarom zou je dit dan doen?
Stel: u heeft een onroerende zaak nog geen half jaar geleden gekocht en u wilt het alweer verkopen. U zou dan een groot deel van de overdrachtsbelasting terug kunnen krijgen. Volgens de wet hoeft de koper, als u binnen zes maanden uw huis weer verkoopt en levert niet opnieuw overdrachtsbelasting te betalen. In de koopovereenkomst wordt dan doorgaans geregeld dat de koper de overdrachtsbelasting aan de verkoper grotendeels terugbetaalt.
Als de koper de financiering nog niet rond heeft en het einde van de zes maandstermijn in zicht is, dan kan de koper met een Groninger akte alvast de eigendom krijgen en heeft de verkoper het voordeel dat hij de overdrachtsbelasting via de koper terug ontvangt. In de akte staat dan vermeld dat de koper wel eigenaar wordt, maar nog niet hoeft te betalen. Als de koper niet op de afgesproken datum betaalt, dan wordt de verkoper weer eigenaar.
Een andere reden om dit te doen is een tariefswijziging in de overdrachtsbelasting. Het kan dan gunstiger zijn om eerder de eigendom te verkrijgen. Dit kan nu van toepassing zijn met de wijzigingen die plaats gaan vinden per 1 januari 2021. Het tarief van de overdrachtsbelasting voor een woning die niet uw hoofdverblijf zal zijn gaat met 6% omhoog.
Stel: U heeft net een bedrijfspand of een woning die u niet als hoofdverblijf gaat gebruiken gekocht en gaat de leveringsakte op 16 januari bij de notaris tekenen. Dat betekent dat u 6% meer overdrachtsbelasting betaalt dan als u het huis op 28 december geleverd krijgt.
Het is dan logisch dat u het huis eerder geleverd wilt hebben.
Aandachtspunten voordat u een Groninger akte laat opstellen:
Het voordeel van de Groninger akte is dat u de leveringsdatum naar voren kunt halen. Dit kan fiscaal voordelig zijn, of handig met het oog op bijvoorbeeld vergunningen. Bij niet betalen komt de eigendom automatisch terug bij de verkoper. Dit geeft de verkoper enige zekerheid. De eventueel al betaalde overdrachtsbelasting kan worden teruggevraagd. Wij wijzen echter wel nadrukkelijk op enkele aandachtspunten:
- onderzoek eerst de mogelijkheden voor deze constructie bij uw bank. Uw bank moet namelijk toestemming geven. Krijgt u geen toestemming, dan kan er geen Groninger akte opgemaakt worden.
- de kosten voor het opmaken van een Groninger akte zijn ongeveer twee keer zo hoog als de kosten voor een gewone levering.
- er is een extra akte van kwijting nodig, wat kosten met zich meebrengt
- als het nodig is dat de er een verlenging van de ontbindende voorwaarden komt, dan moet er een extra akte door de notaris worden opgemaakt. Deze akte moet worden ingeschreven in het Kadaster. Dit zorgt voor extra kosten.
- de koper moet de overdrachtsbelasting betalen op het moment van de juridische levering en moet op dat moment dus wel het geld hebben
- de koper heeft vanaf het moment van de juridische overdracht de feitelijke beschikking over het onroerend goed (in welke staat krijgt de verkoper de eigendom weer terug?).