Verandering wet differentiatie overdrachtsbelasting per 1 januari 2021

Als u een huis koopt, moet u ook overdrachtsbelasting betalen. Hoeveel overdrachtsbelasting u moet betalen, wordt bepaald door een percentage dat berekend wordt over de koopsom plus de eventuele lasten (bijvoorbeeld extra kosten bij een veiling).

Op dit moment betaalt u óf 2% óf 6% overdrachtsbelasting. U betaalt 2% bij de koop van een woning plus de nabijgelegen gronden en u betaalt 6% bij de koop van een bedrijfspand of een stuk grond.

Vanaf 1 januari gaat dit veranderen, er wordt dan onderscheid gemaakt tussen:

  • starters (0%)
  • doorstromers (2%)
  • overige verkrijgers (8%)

Starters

Starters betalen vanaf 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting, zij mogen een beroep doen op de vrijstelling overdrachtsbelasting.

Wat is een starter?

Een starter is een natuurlijk persoon jonger dan 35 jaar die de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken én de vrijstelling overdrachtsbelasting nog niet heeft gebruikt. Als hij wél eerder woningeigenaar was, maar géén gebruikt heeft gemaakt van de startersvrijstelling, dan kan hij toch als starter gezien worden. Als een starter gebruik wil maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting, zal hij schriftelijk moeten verklaren:

  1. dat hij nog geen gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling.
  2. dat de woning als hoofdverblijf zal worden gebruikt.

Doorstromers

Doorstromers betalen vanaf 1 januari 2021 2% overdrachtsbelasting. Voor deze groep woningeigenaren verandert het percentage overdrachtsbelasting niet.

Wat is een doorstromer?

Een doorstromer is een natuurlijk persoon die een woning koopt, deze woning als hoofdverblijf gaan gebruiken én boven de 35 jaar is óf eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling overdrachtsbelasting.

Een doorstromer moet volgens de nieuwe wet een schriftelijke verklaring afleggen dat de woning als hoofdverblijf zal worden gebruikt.

Overige verkrijgers

Overige verkrijgers betalen vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting. Overige verkrijgers zijn natuurlijke personen die een woning kopen als vakantiewoning of een woning die zal worden gebruikt door anderen (bijvoorbeeld als een ouder een woning voor een kind koopt).

Wat betekent dit nu in de praktijk?

1. Jullie kopen samen een woning

Stel jullie zijn 34 jaar en 39 jaar oud en willen gaan samenwonen in een huis dat door jullie beiden wordt gekocht en jullie worden ieder voor de onverdeelde helft eigenaar. Dan geldt voor één van jullie (34 jaar) de vrijstelling (starter), de ander (39 jaar) heeft geen recht op vrijstelling (doorstromer). Het bedrag dat jullie moeten betalen aan overdrachtsbelasting wordt dan gedeeld door 2. Voor de ene helft geldt de vrijstelling en voor de andere helft geldt het tarief van 2%.

2. Ouders kopen een woning voor hun kind(eren)

Als u als ouder een woning voor uw (studerende) kind(eren) koopt met als doel deze te verhuren aan uw kinderen, bent u als koper een overige verkrijger en betaalt u dus 8% overdrachtsbelasting.

3. U koopt met uw nieuwe partner een woning

Stel u bent beiden al eerder getrouwd geweest en gaat met elkaar samenwonen. De woning koopt u beiden aan, ieder voor de onverdeelde helft en u bent beiden ouder dan 35 jaar. In dat geval wordt u aangemerkt als een doorstromer en betaalt u 2% overdrachtsbelasting.

4. Ik heb een huis gekocht, ben een starter en de levering vindt plaats in december 2020

In dit geval moet er 2% overdrachtsbelasting betaald worden. Dat is best jammer want als u een maand wacht, kunt u een beroep doen op de vrijstelling overdrachtsbelasting en hoeft u niks te betalen.

Kan ik dan de levering gewoon met een maand uitstellen?

Dat kan, maar alleen in overleg met de verkoper. Het kan zijn dat de verkoper het hier niet mee eens is omdat hij ook een huis heeft aangekocht en de opbrengst van het huis nodig heeft voor de aankoop. Ook loopt de hypotheek van de verkoper een maand langer door en heeft hij dus meer kosten.

5. Ik heb een vakantiewoning gekocht en de levering vindt plaats in februari 2021

In dit geval zou het voor het bedrag van de overdrachtsbelasting beter zijn als de levering van de woning nog in 2020 plaats vindt.

Kan dat? Ja, dat kan als u een Groninger akte laat opmaken door de notaris. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een constructie waarbij de onroerende zaak wel al wordt geleverd (onder ontbindende voorwaarden), maar de koopsom nog niet betaald wordt. U wordt op het moment van het tekenen van de akte eigenaar, maar krijgt nog niet de sleutel. Deze ontvangt u wanneer aan alle ontbindende voorwaarden is voldaan (zoals bijvoorbeeld het betalen van de koopsom). Wordt er niet op tijd voldaan aan de ontbindende voorwaarden? Dan vervalt de eigendom van de woning.