26 januari 2015
Mr. G.M. (Gijsbert) Pierik
Door verjaring eigenaar worden van grond. Hoe zit het ook al weer?
Algemeen
Het kan voorkomen dat u als eigenaar van een perceel grond niet precies helder heeft waar en hoe de eigendomsgrenzen liggen van uw perceel. Ook kan het zo zijn dat u als gebruiker van een perceel grond meent eigenaar te zijn van het betreffende perceel grond. Dat bezit en eigendom niet altijd overeenstemmen blijkt vaak na raadpleging van het Kadaster.
Een geschil over dergelijke eigendomsverhoudingen doet zich vaak voor tussen buren. Daarbij moet vooral worden gedacht aan een schutting die niet op de (juridische) erfgrens staat. Ook zie ik het nogal eens voorkomen bij gemeentegrond, in het bijzonder bij stroken of percelen openbaar groen; de gemeentegrond grenst in dat geval vaak direct aan een perceel met een woonhuis. De eigenaar van het perceel met woonhuis vergroot zijn tuin dan door ook dat stukje gemeentegrond te gaan gebruiken als tuin en door onderhoud te plegen aan de gemeentegrond. De vraag is natuurlijk of dit gebruik voldoende is voor het verkrijgen van de grond door verjaring. Dit leidt automatisch tot de discussie over het eigendom van het betreffende (kleine) stukje grond en soms zelfs tot een langlopende juridische procedure. Het is daarom verstandig om – voor u uw eigendom op een perceel op grond van verjaring meent te kunnen claimen – te weten wat uw juridische positie is en of een beroep op verjaring kansrijk is.
Eigendom door verjaring
Het is mogelijk om eigenaar te worden van een perceel (gemeente)grond door verjaring. Het is echter van belang om twee soorten verjaring te onderscheiden, te weten verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.
Van verkrijgende verjaring is sprake bij een onafgebroken bezit van tien jaar te goeder trouw (artikel 3:99 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Van goede trouw is alleen sprake als – kort gezegd – u zich ook terecht als eigenaar van het perceel mocht beschouwen. Als u uit de openbare registers kunt afleiden dat u geen eigenaar van het perceel grond bent, dan zal het zeer lastig zijn om verkrijgende verjaring aan te tonen. In de meeste gevallen valt uit de kadastrale gegevens in samenhang met de akte van levering namelijk wel af te leiden wie eigenaar was van een bepaald perceel. Een beroep op verkrijgende verjaring slaagt daarom vaak niet omdat de noodzakelijke goede trouw ontbreekt.
Daarnaast bestaat, zoals gezegd, de mogelijkheid van het verkrijgen van een perceel grond door bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW juncto artikel 3:306 BW). Van bevrijdende verjaring is sprake als u een perceel grond in uw bezit heeft op het moment dat een periode van twintig jaar verstrijkt. Bij bevrijdende verjaring speelt het begrip goede trouw geen rol. Dus ook als u weet dat u en/of uw rechtsvoorgangers het perceel grond niet in eigendom had(den), wordt u als bezitter van het stuk grond eigenaar als de verjaringstermijn van twintig jaar is volgelopen. Na verloop van twintig jaar kan de (voormalige) eigenaar namelijk geen vordering tot beëindiging van het onrechtmatige bezit meer instellen.
Bezit/houderschap
Een geslaagd beroep op verjaring ontstaat niet enkel door tijdsverloop. Voor een geslaagd beroep op verjaring dient ook sprake te zijn van ondubbelzinnig bezit gedurende een periode van tien of twintig jaar. Er is sprake van ondubbelzinnig bezit als u een stuk grond voor uzelf houdt, ook de feitelijke macht heeft over de grond en u zich als eigenaar gedraagt. Of hiervan sprake is hangt telkens af van de feitelijke situatie. Indien u bijvoorbeeld een stuk grond pacht, dan gedraagt u zich niet als eigenaar. In dat geval is er geen sprake van bezit, maar van houderschap. Van het in eigendom verkrijgen van het stuk grond door verjaring is dan geen sprake.
Recente uitspraken
Uit de rechtspraak kan worden aangenomen dat er sprake is van bezit als het perceel door middel van een schutting, hekwerk of ondoordringbare haag is afgezet en niet meer vrij toegankelijk is voor derden. Ook als het voor derden op een andere manier duidelijk is dat het stuk grond door u in bezit is genomen, kan bezit worden aangenomen. U dient echter wel aan te tonen dat het bezit voor een periode van tien of twintig jaar heeft voortgeduurd. Dit bewijs is niet altijd gemakkelijk te leveren. Het bewijs wordt in de meeste gevallen geleverd door foto’s en/of verklaringen van derden, zoals buren.
In twee recente uitspraken van de Rechtbank Oost-Brabant van 22 oktober 2014 (ECLI:NL:RBOBR:2014:6306 en ECLI:NL:RBOBR:2014:6307) blijkt nogmaals wanneer sprake is van ondubbelzinnig bezit en wanneer niet. Hoewel het om soortgelijke stroken/percelen grond gaat, oordeelt de rechtbank in beide uitspraken anders.
De rechtbank overweegt in de eerste uitspraak dat enkel het gebruik van het perceel onvoldoende is om ondubbelzinnig bezit aan te nemen, aangezien het perceel in casu niet was afgezet met een hekwerk of een ondoordringbare heg. Bovendien was de strook grotendeels bestraat met klinkers. Op grond van deze omstandigheden was de rechtbank van oordeel dat de eigenaar/gemeente er niet bedacht op hoefde te zijn dat zij het eigendom zou verliezen. Van een inbezitneming van de grond was volgens de rechtbank geen sprake. Nu het bezit ontbreekt, is er geen sprake van overgang van eigendom door verjaring.
In tegenstelling tot de eerste uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant, nam de rechtbank het ondubbelzinnige bezit van de strook/perceel grond wel aan in de tweede uitspraak. In dit geval was bij het in bezit nemen van de strook grond wel een heg en wal van aarde geplaatst, zodat de grond niet langer voor derden vrij toegankelijk was. De gemeente had er daarom in deze situatie wel bedacht op moeten zijn dat zij het eigendom van deze grond zou verliezen na verloop van twintig jaar. Nu de situatie meer dan twintig jaar heeft voortgeduurd, is in deze tweede uitspraak bevrijdende verjaring aangenomen door de rechtbank.
Hoe voorkomt u dat u het bezit verliest?
Van de andere kant bezien: als eigenaar van het stuk grond wilt u voorkomen dat u het bezit van de strook grond verliest. Indien u het gebruik van een strook grond door een derde toestaat, is het daarom raadzaam om nadere afspraken te maken en deze vast te leggen in een huur- of gebruiksovereenkomst.
Op deze manier wordt voorkomen dat deze derde ooit bezitter wordt. Indien een derde al de grond in bezit heeft (genomen), dan dient u de verjaring te stuiten door een stuitingsbrief en voor zover noodzakelijk zelfs de rechtbank te laten vaststellen hoe de eigendomsverhoudingen liggen.
mr. Gijsbert Pierik
Telefoonnummer: 088-433 1414
