Augustus 2015
Bij de (ver)koop van een woning kunnen – achteraf en veelal onverwacht – (verborgen) gebreken aan het licht komen. Vervelend voor alle betrokken partijen. Hoe kan dit worden voorkomen? En kan de koper in geval van een verborgen gebrek de verkoper aanspreken voor de schade die hij lijdt?
(Ver)koop
Wie een bestaande woning koopt, koopt deze woning in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. Dus: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken (vgl. artikel 5.1 van de NVM Koopakte).
Als koper doet u er dan ook goed aan om voorafgaand aan de koop met een deskundige (zoals een makelaar en/of een bouwkundige) de staat van de woning kritisch onder de loep te nemen. Hierdoor kunnen onaangename verrassingen achteraf worden voorkomen.
Het feit dat de woning wordt overgedragen “in de staat waarin het zich bevindt”, brengt met zich mee dat een eventueel gebrek ná de overdracht van de woning in beginsel voor rekening en risico van de koper komt. Soms kan de verkoper echter toch aansprakelijk zijn voor een gebrek aan de woning.
Aansprakelijkheid verkoper
De verkoper kan aansprakelijk zijn voor een gebrek, wanneer dit gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat en dit gebrek ten tijde van de (ver)koop niet bekend was of had moeten zijn bij de koper. In artikel 5.3 van de NVM Koopakte garandeert de verkoper aan de koper dat de gekochte woning geschikt is voor normaal gebruik.
Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van direct te verrichten (achterstallig) onderhoud van de woning. Zo betekent de enkele aanwezigheid van één of meer lekkages of een defecte vloerverwarming niet per definitie dat de woning gebrekkig is (Rb. Arnhem 22 oktober 2008: ECLI:NL:RBARN:2008:BG1764; Rb. Utrecht 16 maart 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BQ7850). Daarbij zijn onder meer de omvang van het probleem, de ouderdom (van het betreffende deel) van de woning, en de bijkomende negatieve effecten (zoals condensvorming bij een lekkage) van belang.
Een voorbeeld van een situatie waarin een woning niet de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn, is een woning waarvan de balken onder de vloer van de begane grond zijn aangetast door houtrot en houtworm. Ook een woning met een verrotte kapconstructie kan, zelfs in geval van een oude woning, als gebrekkig worden aangemerkt (Gerechtshof Amsterdam 8 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC7917).
De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht of hij van het gebrek wist of niet. Voorwaarden zijn wel dat het gebrek al vóór de overdracht van de woning bestond en dat het niet zichtbaar was voor de koper tijdens het bezichtigen van de woning. Bovendien is de verkoper verplicht alle bij hem bekende gebreken van een woning mede te delen aan de (potentiële) koper. Indien de verkoper een bij hem bekend gebrek verzwijgt, kan dit (eveneens) tot aansprakelijkheid leiden.
Verder kan de verkoper in de koopovereenkomst een beperking of uitsluiting van aansprakelijkheid laten opnemen. Een bekend voorbeeld hiervan is de zogeheten ‘ouderdomsclausule’. In deze clausule staat omschreven dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor zijn rekening en risico komen.
Snel klagen
Als u als koper een gebrek ontdekt, moet u dit zo snel mogelijk melden bij de verkoper. In het algemeen is aan deze eis voldaan als de koper de verkoper binnen twee maanden na het ontdekken van het gebrek op de hoogte stelt. Dit kan door de verkoper schriftelijk aan te spreken.
Tips
• Onder het mom “voorkomen is beter dan genezen”; zorgt u er als (potentiële) koper voor dat u weet wat u koopt. Dit doet u bijvoorbeeld door een eigen (aankopend) makelaar in de arm te nemen en/of een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Ook is het in het algemeen aan te bevelen om voor een woning een goede inboedel- en opstalverzekering af te sluiten. Indien zich na de koop toch een verborgen gebrek voordoet, dan dient de koper dit zo snel mogelijk schriftelijk kenbaar te maken bij de verkoper.
• Als verkoper dient u de (potentiële) koper zo veel als nodig in te lichten over de bij u bekende gebreken, zodat de koper – op basis van deze kennis – een weloverwogen beslissing kan nemen betreffende de koop van de woning. Doe dit vooral in overleg met de (verkopend) makelaar. Of de verkoper kan worden aangesproken voor een gebrek dat zich voordoet, hangt in belangrijke mate af van wat er tussen de koper en verkoper is afgesproken en wat de aard en omvang van het gebrek inhoudt.
Mocht er na de koop toch een gebrek naar voren komen, dan is het aan te raden om zo spoedig mogelijk deskundige informatie in te winnen. U kunt hierover vrijblijvend contact opnemen met één van de advocaten van de sectie Vastgoed van Abma Schreurs Advocaten, mevrouw mr. J.P. (Jolanda) Zeilstra (j.zeilstra@abmaschreurs.nl of 088- 433 1414). Wij zijn u graag van dienst!