Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond, ook al is de grond van iemand anders. Praktisch gezien betekent dit dat de eigenaar van het ene erf iets moet dulden dat de eigenaar van het andere erf doet. Het kan ook zo zijn dat de eigenaar van het ene erf iets niet moet doen. Het bestaat dus uit iets dulden of iets niet doen. Het is bij erfdienstbaarheid nooit een plicht om iets wel te doen! Voor verschillende situaties bestaan er verschillende erfdienstbaarheden.
Welke erfdienstbaarheden zijn er?
In principe mogen buren elke vorm van erfdienstbaarheid met elkaar afspreken. Bij erfdienstbaarheid moet de eigenaar van het stuk grond, iets toestaan of iets (niet) doen. De meest voorkomende zijn:
Recht van overpad
Bij het recht van overpad mogen de buren over uw grond lopen of fietsen om iets op hun eigen grond te bereiken, bijvoorbeeld de achtertuin, garage of schuurtje.
Recht van weg
Recht van weg is hetzelfde als het recht van overpad, maar dan voor een bredere weg waar je met de auto overheen kunt.
Recht van uitzicht
Bij recht van uitzicht gaat het erom dat er een bepaald uitzicht behouden wordt. U mag niet zomaar iets bouwen op uw eigen grond als de buren daardoor opeens tegen een muur aan kijken. U mag in dit geval iets niet doen, namelijk hoger bouwen dan een bepaalde hoogte.
Recht op een boom bij de erfgrens
In de wet staat dat u n iet binnen 2 meter van de erfgrens een boom mag plaatsen. Via een erfdienstbaarheid kunt u met uw buren afspreken dat dit wel mag.
Ontstaan van erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan:
- door vestiging
- door verjaring
Erfdienstbaarheid ontstaan door vestiging
De eigenaren van beide naast elkaar gelegen erven spreken met elkaar af om een erfdienstbaarheid te vestigen (bijvoorbeeld recht op een boom bij de erfgrens). Dit wordt in een notariële akte vastgelegd, waarna de erfdienstbaarheid is gevestigd. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte, zodat deze ook geldt voor eventuele volgende eigenaren van het perceel en er dus geen misverstanden kunnen ontstaan, waardoor weer een burenruzie kan ontstaan.
Erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring
Als iemand al jarenlang zonder problemen gebruik heeft gemaakt van de grond van de buren om naar de openbare weg te komen, dan kan het zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Vaak ontstaat de erfdienstbaarheid door verjaring na 10 tot 20 jaar.
Hoe wordt een erfdienstbaarheid gevestigd?
Er kunnen erfdienstbaarheden zijn gevestigd op het onroerend goed dat u wilt kopen. Deze zijn dan door de notaris opgenomen in de leveringsakte. Er kunnen ook erfdienstdienstbaarheden zijn ontstaan doordat in de praktijk al lange tijd wordt gehandeld alsof er een erfdienstbaarheid is gevestigd. Het opnemen en vestigen van een nieuwe erfdienstbaarheid kan de notaris voor u doen.
Hoe komt u van een erfdienstbaarheid af?
Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging in een door een notaris opgestelde akte. Zoals hierboven beschreven kan een het ook ontstaan door verjaring. Is er op uw perceel een erfdienstbaarheid gevestigd? Dan komt u er heel moeilijk van af. Een erfdienstbaarheid kan op de volgende manieren eindigen of wijzigen:
- Door opheffing of wijziging door de rechter
- Door afstand
- Door vermenging
- Door verjaring
- Door de werking van bijzondere wetten
Opheffing en wijziging door een rechter
De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen. Er moet dan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Die omstandigheden moeten zó ernstig zijn dat het noodzakelijk is de erfdienstbaarheid te wijzigen. Waren de omstandigheden te voorzien bij het vestigen van de erfdienstbaarheid? Dan mag de rechter het niet wijzigen. Ook niet als de eigenaar van het dienende erf schade lijdt als gevolg van de wijzigingen. Bestaat een erfdienstbaarheid twintig jaar? Dan kan deze enkel worden opgeheven of gewijzigd als er strijd is met het algemeen belang. U kunt ook opheffing van een erfdienstbaarheid verzoeken als de uitoefening niet meer mogelijk is of als er geen redelijk belang meer is en het niet aannemelijk is dat de uitoefening of het redelijk belang zal terugkeren.
Afstand, vermenging, verjaring en de werking van bijzondere wetten
Wil de eigenaar van het heersende erf afstand doen van de erfdienstbaarheid? Dan is de eigenaar van het dienende erf hieraan gebonden. Vermenging doet zich voor als de eigenaar van het heersende erf ook eigenaar wordt van het dienende erf. Verjaring doet zich voor als de uitoefening van de erfdienstbaarheid gedurende twintig jaar onmogelijk wordt gemaakt. De vordering tot beëindiging van deze onrechtmatige toestand is dan verjaard. De bijzondere wetten die een erfdienstbaarheid kunnen aantasten zijn onder andere de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied.